Классификация офисных зданий. Используемые классификации офисных помещений по классам в мировой и российской практике. Черты класса В

В Москве и регионах России сегодня огромным спросом пользуются офисные помещения, расположенные в Бизнес-центрах. Но сегодня, несмотря на обилие предложений на рынке коммерческой недвижимости, действительно качественные Бизнес-центры являются дефицитом. Удобство, престиж и доверие клиентов в немалой степени зависят от класса помещения. Существует список требований к деловым центрам, в зависимости от наличия которых присваивается тот или иной класс.

Все офисные помещения принято классифицировать по категориям. Самая распространенная классификация офисных помещений – класс «А», класс «В» и класс «С». Присвоение класса зависит от месторасположения, года строительства здания, его конструктивных особенностей, планировки. Инженерных систем (кондиционирования, вентиляции, телекоммуникаций, наличия лифтов), парковки и охраны. Если вы планируете снять офис, тогда должны знать эту классификацию.

Бизнес центр класса А.
Офисы категории «А» - лучшее предложение на рынке коммерческой недвижимости, но и цена таких офисов самая высокая.
Такие бизнес центры располагаются в новых зданиях или в зданиях после капитального румонта и реконструкции в центре города, что делает их самыми дорогими. Офисы класса «А» имеют авторский дизайн помещений, современное оборудование, VIP-зал, оптико-волоконные телекоммуникации. Обязательна служба охраны и система контроля доступа и видеонаблюдения. Обязательно в непосредственной близости - станции метро, остановки общественного транспорта, автомобильные парковки, кафе. Недалеко, как правило, располагаютс крупные торговые и административные центры.

Фасады и внутренняя отделка выполнены из высококачественных современных материалов, зачастую по индивидуальным проектам и с использованием интересных архитектурных решений. Внутренняя планировка, как правило, легко изменяется по желанию арендатора или собственника. Такие центры так же имеют систему бесперебойного электропитания, оборудуются самыми современными инженерными системами, центральным кондиционированием или климат-контролем.

Деловые центры класса А обязательно имеют собственную подземную парковку и наземную автостоянку. Так же непременно имеются кафе и столовые для сотрудников, конференц-залы и спортивные клубы.

Арендаторами офисных помещений такого класса становятся крупные фирмы, международные компании.

Бизнес центр класса В.
Помещения класса «В» несколько уступают категории A. Это помещения эконом-класса, и стоимость их аренды гораздо ниже. Располагаются они в современных или же переоборудованных административных зданиях. Иногда находится в бизнес-центрах с 5-летней эксплуатацией. Параметры зданий идентичны недвижимости сегмента A, но набор услуг более узкий. Так, предусматривается наземная парковка, но отсутствует подземная. Офисы класса «В» не обустроены на высшем уровне, вентиляционные системы и инженерные классом ниже.

Бизнес центр класса С.
Сегмент «С» интересен предприятиям, административным организациям для офисной деятельности. Изначально такие помещения не рассчитывались для такого использования. Инфраструктура, как правило, отвечает минимальным требованиям. Часто отсутствует система кондиционирования. Большинство зданий нуждаются в ремонте и считаются устаревшими, но наличие главных коммуникаций позволяет осуществлять рабочую деятельность. Среди услуг - телефонная связь, Интернет, система вентиляции, туалет, расположенный в коридоре, система отопления и столовая, не предусмотрена парковка. Располагаются часто в спальных районах. Офисные помещения класса «С» арендуются маленькими организациями.

Кроме класса А, класса В и класса С, существует ещё класс D , который характерен в основном для регионов. Арендаторы в таком Бизнес-центре не получают ничего, кроме собственно помещения, зачастую нуждающегося в ремонте. Отсутствие инфраструктуры и старомодная кабинетно-коридорная планировка создают значительные неудобства как владельцам офисов, так их посетителям.

Эта классификация поможет адекватно оценить помещение, если вам необходимо продать офис, купить офис или снять офисное помещение.

Современные тенденции развития общества выдвигают все новые условия для организации работы различных субъектов хозяйствования. Здание, в котором расположены офисы, должно обеспечить нормальное их функционирование.

Для этого нежилое помещение должно обладать рядом качеств. Чтобы арендаторам было проще ориентироваться в большом количестве существующих предложений рынка недвижимости, были определены классы офисов. Каждый из них характеризуется набором качеств. Какие офисные классы существуют и как в них ориентироваться, следует рассмотреть подробнее.

Зачем нужна классификация?

Престиж того или иного помещения следует учитывать при организации собственного бизнеса. Чтобы этот процесс упростить, была придумана классификация офисов, которая имеет шкалу в виде латинских букв: A, B, C, D.

Каждой разновидности присущи свои качества. Эта классификация довольно условна, поэтому в группах нежилых помещений существуют свои подгруппы. Подобное справедливо для первых двух категорий - офисы класса А и Б имеют несколько разновидностей.

Знание особенностей каждого помещения следует учитывать при выборе их под определенный тип бизнеса. Арендодатель, понимая к какому классу относится его объект, может правильно сориентироваться в цене. Собственникам различных компаний учитывать класс помещения тоже крайне важно. Ведь без соответствующих условий добиться успеха порой просто невозможно.

Категория А

Офисы класса А представляют собой наиболее элитные разновидности недвижимости, предназначенной для организации бизнеса. Они расположены в новых деловых комплексах, где созданы максимально выгодные условия для функционирования офисов.

Постройка этих помещений выполнена с учетом всех инженерных требований, а планировка их наиболее удачна. Отделка помещений класса А отличается современностью и высоким качеством материалов:

• все коммуникации и системы жизнеобеспечения соответствуют нормам и строительным правилам;
• добраться до таких офисов легко;
• в этих помещениях существуют оборудованные по последнему слову техники конференц-залы, рабочие места оснащены качественной оргтехникой и средствами связи;
• подобный бизнес-центр обладает качественными охранными системами.

Здесь должна быть закрытая подземная парковка площадью из расчета 1 автомобилеместо на 60 м кв. офисных помещений. А для работников в таких офисах созданы все необходимые условия быта и отдыха.

Подклассы группы А

Чтобы лучше ориентироваться в основных качествах элитных помещений, классы офисов группы А разделяют на подкатегории А+, А и А-.

В первом случае помещение обладает всеми без исключения требованиями, перечисленными далее. Однако даже у самых элитных объектов аренды могут присутствовать некоторые недочеты. Если эти отклонения единичные и незначительные, помещение относят к группе А.

Но в случае несоблюдения нескольких средних по важности требований, офис можно отнести к категории А-.

Основные требования к зданиям А+

Элитные классы офисов должны обладать всеми без исключения нижеследующими характеристиками, чтобы относиться к категории А+.

1. Они должны быть расположены в центральном деловом районе или вблизи него, возле коммуникаций транспортной развязки.
2. Объект должен обладать прозрачной системой учета эксплуатационных расходов.
3. Здесь должна быть входная группа и фойе.
4. Высота от пола до потолка в 90% помещений не менее 2,7 м.
5. Охраняемая парковка (не считая стихийной) имеет 1 машиноместо на 60 м кв. площади офисов.
6. Энергоснабжение должно быть не менее 50 Вт на 1 м кв. арендуемого помещения. Система отопления, вентиляции и кондиционирования, как минимум, 2-х трубная.
7. Планировка открытая, с сеткой колонн.
8. Оптоволоконные телефонные системы и интернет обеспечивают выполнение рабочего процесса в полном объеме.
9. Помещения общего пользования, входящие в оплату, составляют не более 12% площади аренды.

Категория В

Характеристики офисов, которым присвоен класс В, отличаются от предыдущей категории незначительно. Они могут быть не такими элитными, иметь менее выгодное расположение или обладать меньшим набором услуг по обслуживанию.

Стандарты качества постоянно повышают требования к арендуемым нежилым помещениям. Иногда через несколько лет интенсивной эксплуатации в более низкую категорию попадает и престижный офис. Класс Б может потерять некоторые свои имеющиеся ранее качества.

Если компании не требуется арендовать помещения в представительских целях, чаще всего руководство обращает внимание на категорию В. Она больше рассчитана на рабочую обстановку, нежели поддерживает репутацию организации.

Черты класса В

Класс офиса В характеризуется рядом особенностей.

1. Чаще всего его расположение не так выгодно.
2. Подобные помещения также могут располагаться не в специализированных офисных комплексах (ранее это было какое-то другое жилое или промышленное здание).
3. Спектр обслуживающих услуг несколько ограничен.
4. Отделка помещений выполнена из качественных, но недорогих материалов.
5. Парковка у подобных зданий есть, но, например, может быть расположена под открытым небом.

Это помещения эконом-класса, которые обладают значительно меньшей арендной стоимостью. В целом подобные офисы соответствуют всем требованиям мировых норм и стандартов, но их характеристики несколько урезаны.

Подклассы группы В

Характеристики офисов класса В отличаются от В+ отсутствием хотя бы одного незначительного параметра. Более элитный тип зданий для организации офисов имеет ряд отличительных особенностей.

К таким нежилым помещениям можно легко добраться по главной дороге. Они находятся в новых или капитально реконструированных строениях. Управление и ведение документации контролируется профессионалами.

Высота помещений позволяет устанавливать подвесные потолки. В офисах В+ есть охраняемая подземная парковка, а также вентиляционная и кондиционерная системы. Здесь проведены качественные коммуникации различного типа.

Обязательно здание имеет входную группу и холл. Хорошо работают лифты. Новые окна обеспечивают более чем достаточное естественное освещение. Отделка выполнена из недорогих, но качественных материалов. Если одного незначительного из перечисленных параметров нет, офис относят к категории В.

Класс С

Офисы класса C уступают предыдущим по ряду характеристик.

1. Они могут быть удалены от центральной транспортной развязки.
2. Такие здания характеризуются слабым уровнем обслуживания.
3. Здесь может не быть достаточного места для парковки или отсутствует полный набор мебели и оргтехники, необходимой для работы персонала.
4. Чаще всего такие офисы организовывают в старых постсоветских постройках, которые не были возведены с учетом всех современных требований.

Являясь слабо приспособленными для организации работы сотрудников любой компании, эти здания признаются непристижными.

Ремонт внутри помещений отсутствует, максимум - арендодатель мог отреставрировать фасад. Обслуживание или отсутствует, или ведется силами владельца. Могут иметься проблемы с оформлением документации.

Но в здании класса С есть охраняемая наземная парковка. Также тут обустроена круглосуточная охранная система. Чаще всего, хоть и не в достаточном объеме, имеются условия для отдыха и быта сотрудников.

Категория D

Офисы класса D находятся в бывших административных зданиях, институтах и прочих давно построенных учреждениях. Как правило, ремонт в них выполнялся давно.

Существуют и такие помещения, которые внешне выглядят довольно солидно. Обычно это строения бывших институтов. В них даже могут быть презентабельные библиотеки и типографии.

Но внутренняя планировка и системы коммуникаций совершенно не соответствуют современным представлениям об офисных помещениях. Расположены такие постройки могут быть где угодно. Добираться до них порой крайне тяжело.

Привлекает арендаторов этот сегмент своей стоимостью - она в этом случае более чем доступная. Названный класс офисов выбирают мелкие фирмы, для которых вопрос презентабельности не играет существенной роли.

Но погоня за экономией порой оборачивается существенными затратами, так как подобные помещения зачастую нуждаются в капитальном ремонте. На него арендатор потратит значительные суммы. А отсутствие элементарных столовых, парковки и систем нормального жизнеобеспечения делает работу для персонала крайне тяжелой.

Ознакомившись с таким понятием как классы офисов, арендатору будет проще определить, какое помещение лучше подходит для конкретно взятого бизнеса.

Офисные помещения можно классифицировать на четыре категории: A, B, C и D. Помещения категорий А и В в целом отвечают требованиям западных стандартов к местоположению, состоянию и уровню обслуживания бизнес-центров, категория С является промежуточной, а категория D представляет собой так называемый «русский стандарт». В некоторых классификациях выделяют в отдельную категорию «Бизнес-парки».

1. Местоположение
Бизнес-центры категории А расположены, как правило, в историческом центре города. Эти бизнес-центры обладают удобными подъездными путями, отличными видовыми характеристиками и развитой инфраструктурой.

2. Здание
Бизнес-центр категории А занимает построенное не ранее 90-х гг. или полностью реконструированное по международным стандартам качества отдельно стоящее специализированное здание. К такому зданию предъявляются следующие требования: высокий уровень ремонтно-отделочных работ, эффективная планировка этажей в виде офисных блоков, наличие конференц-зала, кафе/ресторана, охраняемой наземной парковки или подземного гаража.

3. Коммуникации
Для бизнес-центров категории А характерна высокая мощность силовых коммуникаций, обеспечивающих максимальный комфорт и удобство работы. Для бизнес-центров такого уровня обязательным считается наличие:
- источников резервного электроснабжения
- централизованной системы кондиционирования
- централизованной системы отопления (в том числе резервная автономная)
- оптоволоконных каналов связи высокой емкости
- скоростных лифтов
- неограниченного количества телефонных линий
- современной системы пожарной сигнализации и пожаротушения.

4. Охрана
Бизнес-центры категории А охраняются круглосуточно, высокопрофессиональная охрана использует системы видеонаблюдения и контроля доступа, обязательно наличие ресепшн.

Арендаторами офисных помещений таких бизнес-центров чаще всего являются крупные корпорации, финансовые и банковские группы, преуспевающие юридические, аудиторские и консалтинговые фирмы.

1. Местоположение
Бизнес-центры категории В расположены, как правило, в престижных коммерческих и финансовых районах города. Класс В выделен территориями исторического центра города, не попадающие в категорию А, и зоны, прилегающие к историческому центру, отличающиеся хорошим расположением.

2. Здание
Бизнес-центр категории В занимает отдельно стоящее специализированное здание после выборочного капитального ремонта или косметического ремонта с высоким уровнем отделки и использованием импортных материалов. К такому зданию предъявляются следующие требования: эффективная планировка этажей, конференц-зал, кафе/ресторан, наличие охраняемой наземной парковки.

3. Коммуникации
Для бизнес-центров категории В характерно хорошее состояние внутренних коммуникаций. Для бизнес-центров такого уровня обязательным считается наличие:
- системы кондиционирования (сплит-система, индивидуальное)
- централизованной системы отопления
- оптоволоконных каналов связи
Также для бизнес-центров категории В характерно предоставление широкого спектра дополнительных услуг.

4. Охрана
Бизнес-центры категории В охраняются круглосуточно, высокопрофессиональная охрана использует системы видеонаблюдения и гибкой пропускной системой.

Величина арендных ставок вполне соответствуют уровню предоставляемого сервиса и доступна для крупных российских и зарубежных компаний.

1. Местоположение
Бизнес-центры категории С расположены, как правило, в удаленных от центра города районах, но с хорошей доступностью, расположенные вблизи основных магистралей, метро. Чаще всего размещаются в административном здании, НИИ.

2. Здание
Бизнес-центры категории С занимают обычно реконструированные бывшие административные здания и общежития, переоборудованные под офисные цели. Состояние помещений в таких зданиях варьируется от ремонта советского типа до хорошего современного интерьера. Для бизнес-центров категории С характерно отсутствие охраняемой парковки.

3. Коммуникации
Для бизнес-центров категории С характерно наличие:
- достаточного числа телефонных линий
- системы вентиляции.

4. Охрана
Охрана в бизнес-центры категории С обеспечивается вахтером и пропускной системой.

Офисные здания категории D находятся вдали от деловых районов города. Инженерные коммуникации в них, как правило, устарели, автостоянки стихийны, специализированные службы обслуживания зданий сведены к минимуму или вовсе отсутствуют.
Достоинство бизнес-центров категории D – невысокие ставки арендной платы, привлекающие небольшие компании, которые пока не в состоянии позволить себе более комфортабельные условия работы.

Оценки по трем различным категориям могут не совпадать между собой. В этом случае берется самая низшая оценка из совокупности (1- Местоположение, 2 – Тип и технический уровень здания, 3 – Уровень управляющей компании и предоставляемого сервиса). Даже самое современное здание, с западной управляющей компанией, но расположенное за чертой города будет классифицировано по классу С.

Текст: www.сайт При перепечатке и использовании материалов ссылка на источник обязательна.

МАТЕРИАЛЫ

Выбираете офис в Москве? Первый шаг - выбрать бизнес-центр. Каждый из них имеет общепринятую классификацию - A, B, C, D. В этой статье мы поможем вам разобраться в том, к акие условия для работы предлагают бизнес-центры того или иного класса.

Бизнес-центры класса «А»

Бизнес-центры с самой высокой стоимостью аренды - это класс «A». К этому классу относятся только здания новой постройки и, как правило, в центре города (за редкими исключениями). Бизнес-центров, расположенных в исторических строениях, среди этого класса очень мало - чтобы получить аттестацию с этой престижной категорией, здание старой постройки нужно полностью реконструировать. По факту, отстроить заново.

Ключевой фактор получения класса «A» это новейшие - «с иголочки» - инженерные коммуникации (системы водо- тепло- и электроснабжения, внешнее и внутреннее освещение, климат-контроль и вентиляция, сети связи и другое). Также БЦ класса «A» должен иметь 2 независимых источника снабжения электроэнергией или дополнительный источник бесперебойного питания на случай отключения электроэнергии. Управление всеми коммунальными системами централизовано, часть функций автоматизированы при помощи «умных» технологий. Здание бизнес-центров «A» класса обслуживает собственная команда специалистов по эксплуатации: электрики, сантехники, ремонтники.

Отделка в бизнес-центре класса «A» может быть только на высочайшем уровне - никаких компромиссов. Оригинальные архитектурные решения, дорогие материалы отделки, ультрасовременный дизайн интерьеров общих помещений. Обязательное требование - высокий уровень естественной освещенности (окна во всю стену). Также - высокие потолки. Бизнес-центры класса «A» изначально не предполагает формат готовых офисов - все помещения «заточены» под свободную планировку, поэтому обычно внутренняя отделка офисов выполняется по заказу арендаторов.

Аттестация на класс «A» предполагает возраст эксплуатации после постройки не более 5 лет - после этого бизнес-центру нужно капитально обновляться, чтобы не отставать от стремительно развивающихся международных стандартов. Поэтому многие бизнес-центры класса «A» со временем переходят в следующую по старшинству категорию «B».

Внутренняя инфраструктура очень развита - кафе и рестораны, магазины, банки и ф итнес-центры, салоны красоты и многое другое. Класс «A» ориентирован на международный бизнес, поэтому еще одной отличительной особенностью этих БЦ являются большие конференц-залы, оборудованные по последнему слову техники.

В бизнес-центре класса «A» проблем с парковкой не бывает никогда. Здесь обязателен подземный паркинг, что продиктовано географией расположения - только центр города, где с надземной парковкой всегда есть проблемы. Паркинг спроектирован из расчёта минимум 1 машиноместо на 100 метров офисных площадей.

Безопасность - также класса «A» . Все помещения общего пользования находятся под видеонаблюдением, здание и прилегающая территория находятся под круглосуточной охраной, обязательный автоматизированный контроль доступа на территорию БЦ.

Аренду в бизнес-центрах этого класса могут позволить себе только крупнейшие международные и российские компании, с солидной годовой прибылью. Примеры таких БЦ: фешенебельный Lotte Plaza, «Крылатские холмы» , где сидят такие IT-гиганты, как Microsoft, Cisco и Intel, и, конечно же, башни-небоскребы в «Москва сити» .

Бизнес-центры класса «B»

Бизнес-центры класса «B» могут находиться в новых или в реконструированных и переоборудованных зданиях старой постройки и старинных московских особняках, с инженерными коммуникациями высокого качества. Как мы уже говорили выше, бизнес-центры класса «B» - это бывшие офисы класса «A» после 5 лет эксплуатации. Поэтому офисы категории «B» по многим характеристикам близки к помещениям класса «A». Часто отличия не принципиальны. Но за счет отсутствия международного класса «A», который придает бизнес-центру элитарность - бизнес центры «B» куда более демократичны по арендной ставке.

Требования к географии - шаговая близость от метро и хорошая транспортная доступность, расположение недалеко от главных московских магистралей. Обязательным атрибутом бизнес-центров класса «B» является удобный подъезд и охраняемая парковка. Необязательная опция - подземный паркинг.

Дизайн и ремонт в бизнес-центрах класса «B» - современный, с отделкой из качественных материалов. Фасады зданий зачастую по эстетике не отстают от «A» класса. Развитая инфраструктура - магазины, бытовые службы, (например, полиграфия), кафе и ресторанные комплексы. В некоторых бизнес-центрах класса «B» есть фитнес-центры.

Чтобы получить аттестацию «B», бизнес-центр также должен обеспечить высокую безопасность арендаторов, поэтому здесь всегда есть современные системы видеонаблюдения, круглосуточная охрана, ограниченный доступ в здание.

Бизнес-центра класса «B» - это стандарт комфорта и уровня жизни для современных жителей столицы. Типичные арендаторы в БЦ этого класса - средний и крупный бизнес.

Бизнес-центры класса «С»

К этому классу бизнес-центров относятся, прежде всего, старые здания советского времени постройки. Чаще всего они располагаются в промзонах спальных районов - НИИ, административные здания, заводы и т. д. Отсюда - непрезентабельный фасад здания, старый ремонт в общих пространствах. Типичная картина - длинные серые коридоры с тусклым освещением и огромное количество дверей, ведущих в небольшие комнатушки. В самих офисах ремонт минимальный - если арендатор хочет работать в более комфортных условиях, он должен выполнить отделку своими силами и за свои деньги.

Инженерные системы в БЦ класса «С» устаревшие. Помимо воды и электричества, программа-минимум - это отопление в холодное время года (зачастую очень нестабильное), общая вентиляция, выход в интернет (не всегда, иногда его приходится проводить самому арендатору). Больше опций - как повезет. Функцию кондиционирования в подавляющем большинстве случаев выполняют старые добрые форточки. Если нужен кондиционер - арендатору придется заплатить за него из своего кармана.

Инфраструктура ограничена или полностью отсутствует - кафе и магазины здесь не встретишь. Максимум - столовая (чаще всего - в одном из зданий внутри огромной промзоны). Охрана - вахтер на КПП.

Как правило, БЦ этого класса находятся в спальных районах города и удалены от метро - добираться своим ходом до них можно только на общественном транспорте. Парковки для автовладельцев - стихийные, в близлежащих дворах.

Реалии рынка бизнес-недвижимости в Москве таковы, что именно БЦ класса «С» становятся вынужденным выбором малого бизнеса. Потому что именно эти бизнес-центры предлагают подъемные цены для небольших компаний.

В чем корни этой проблемы? Дело в том, что собственники бизнес-центров классов «A» и «B» как правило, сдают офисы только большими площадями. Им интересно работать с крупными арендаторами - 200, 300, 1000 квадратных метров, и так далее. Малый бизнес, которым нужны маленькие офисы до 100 квадратных метров, просто не попадает в их бизнес-модель.

Бизнес-центры класса «D»

Это помещения, нуждающиеся в капитальном ремонте - переоборудованные подвальные и полуподвальные помещения, переданные в нежилой фонд квартиры. Без охраны, с ветхими коммуникациями, без интернета - спартанские условия для самых невзыскательных арендаторов. Самый непрезентабельный вариант бизнес-центров - для микробизнеса с минимальными средствами на аренду.

Немного о плюсах и минусах

Плюсы и минусы рядом с классом бизнес-центра - «B+», «A-» - это обозначение того, насколько близок бизнес-центр к соседнему классу. То есть «B+» - это бизнес-центр, который немного не дотягивает до «A» класса.

Теперь малый бизнес может позволить себе БЦ класса «B»

«Деловой» решил исправить несправедливость на рынке коммерческой недвижимости и дать возможность малому бизнесу работать в достойных условиях. Мы приобрели большую площадь в трех московских бизнес-центрах класса «B+» и разделили её на небольшие офисы, которые нужны малому бизнесу - от 13 до 60 квадратных метров. Теперь престижные бизнес-центры с комфортными офисами доступны даже маленьким компаниям.

Стоимость рабочего места - от 13 490 до 15990 рублей в месяц. В стоимость аренды уже включены: скоростной безлимитный интернет, услуги секретаря, коммунальные услуги, ежедневная уборка, охрана.

Выбирайте для работы один из престижных бизнес-центров класса «B+»:

«Омега Плаза» - ультрасовременный деловой центр класса для тех, кто хочет жить в ритме современного бизнеса. Здание с уникальным интерьером - эксклюзивные фонтаны, камин, люстра Swarovski, панорамные лифты и арт-экспозиции. Развитая инфраструктура: фитнес-клуб с бассейном, уютные кафе и модные рестораны, отделения банков, службы быта, магазины и салоны красоты.

Наши арендаторы в «Омега Плаза» каждое утро поднимаются в панорамном лифте на свой этаж и любуются хрустальными люстрами с кристаллами Swarovski.

«Арма» - тот самый модный деловой квартал, который славится своими высокими ценами на аренду. Но только не в «Деловом». На территории «Армы» - фитнес центр, рестораны и кафе, модные клубы, большая гостевая парковка. Рядом с «Армой» расположены арт-кварталы Art Play и Винзавод. Один из самых доступных вариантов в ЦАО для малого бизнеса.

Работать в 3 минутах от Садового кольца в модном бизнес-квартале «Арма» теперь может даже малый бизнес.

«Алексеевская башня» - современный бизнес-центр на севере Москвы с красивейшим стеклянным фасадом, напоминающим архитектуру небоскребов. 18 надземных офисных и 3 подземных парковочных этажа, интеллектуальные скоростные лифты, современные инженерные и коммуникационные системы, удобная инфраструктура (магазины, сервисные службы, ресторанный комплекс).

«Алексеевская башня» - один из лучших бизнес-центров на севере Москвы.

В настоящее время необходимость классификации, упорядочения или разделения недвижимости на отдельные группы ощущается очень остро как аналитиками рынка недвижимости, так и риэлторами и оценщиками.

Оценщики каждый день сталкиваются с необходимостью доказывать одной из заинтересованных сторон, между которыми он находится, - а это заказчик оценки и потребитель отчета, - что ожидания по стоимости объекта одного из них завышены или слишком оптимистичны, а у другого несколько пессимистичны. Порой при оценке офисного помещения класса С заказчик оценки приводит в качестве аналогичных объектов недавно проданные помещения по соседству, расположенные в бизнес центре класса В, и искренне удивляется, почему же его объект недооценен.

В настоящее время аналитики рынка не пришли к единому мнению, какая классификация наиболее приемлема и удобна. Имеющиеся классификации зачастую повторяют друг друга и имеют тенденции к расширению признаков и факторов, по которым следует относить объект недвижимости к тому или иному классу. При этом, рассмотрев рынок недвижимости даже крупных городов России, можно отметить, что ряд факторов, которые необходимо учитывать в рамках имеющихся классификаций, либо отсутствует, либо участвует в формировании рыночной стоимости объекта незначительно.

Таким образом, в профессиональном сообществе, как логистов, так и девелоперов, аналитиков, оценщиков, постепенно появляется понимание того, что все предлагаемые классификации обладают рядом недостатков, главные из которых - избыточность и громоздкость, которые и обусловлены отсутствием приоритетов перечисляемых параметров. http://оценщик72.рф/01_Pages/06_Demo.php?ans=1&num=17

При небольшом количестве факторов, значительно влияющих на рыночную стоимость объекта, в имеющихся классификациях рассматривается большое количество второстепенных характеристик, дающих незначительное изменение стоимости, что является очевидным для оценщика-профессионала.

Классификация офисных зданий

Офисное здание класса А: должно соответствовать или превышать установленный минимум в 16 из 20 нижеследующих стандартных критериев:

1. Высококачественная стандартная отделка, современные системы инженерного оборудования здания, включая BMS (Система Управления Зданием);

2. Профессиональное управление зданием;

3. Хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение;

4. Система кондиционирования: не ниже 2-х трубной, либо соответствующий ей аналог;

5. Подвесные потолки;

6. Высота от пола до подвесного потолка в среднем 3,30 м;

7. Эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами);

8. Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей, либо фальшпол (или возможность его установки);

9. Современные, высококачественные окна, их рациональное расположение;

10. Современные высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд;

11. Подземная парковка;

12. Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования;

13. Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв.м. арендуемой площади здания;

14. Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12%;

15. Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании;

16. Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойною питания; (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв.м. полезной площади 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения);

17. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400-450 кг на 1 кв.м.;

18. Современные системы безопасности и контроля доступа в здание;

19. Кафетерий/столовая для сотрудников и другие удобства;

20. Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 метров.

Офисное здание класса В: должно соответствовать не менее, чем 10-ти из 20-ти приведенных критериев.

Офисное здание класса С: соответствует менее, чем 8-ми из 20-ти приведенных критериев. http://www.bluestone.ru/main/page/id/112.phtml

На сегодняшний день в России существует несколько попыток разработки классификации объектов недвижимости различных секторов рынка недвижимости. Одной из самых известных классификаций офисной недвижимости можно назвать Классификацию Московского исследовательского форума 2003г. (Приложение А, таблица 1). appraiser.ru Каждый тип недвижимости разделен на 4 класса: А, В, С, Д.

Офисная недвижимость на западе классифицируется на три класса - А, B, С. У России, в СНГ к этим трём классам может добавляется ещё два - D, E. Процесс присвоения зданию того или иного класса требует тщательного анализа всех его параметров и характеристик. Так же следует принять во внимание и тот факт, что границы между классами в большинстве случаях могут быть не чёткие. В таком случае после буквенного обозначения добавляют дополнительно знаки + и -. Далее рассмотрим основные различия между этими классами.

Офисы класса "А"

Офисы класса "А" - самые престижные офисные помещения, располагаются в новых офисных комплексах и бизнес-центрах в центре города. Эти офисные помещения имеют самый высокий уровень сервиса: "разумные" здания, предусматривающие полную оптимизацию и автоматизацию всех систем жизнеобеспечения, развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, оптико-волоконную связь, ресепшн, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха. Все это содержится в безупречном состоянии.

Такие офисы обеспечены собственными службами безопасности, управления и обслуживания и охраняемыми подземными стоянками. Данный класс офисных помещений предполагает современную свободную планировку офисов, дорогую отделку офисов, подвесные потолки и многое другое. Классическим вариантом офиса класса А считается бизнес-парк, построенный на окраинах или за пределами города, вблизи удобных транспортных развязок, аэропорта или железнодорожного вокзала и характеризуется малоэтажной застройкой, что позволяет обходиться без лифтов (этот момент удешевляет строительство и обслуживание). Удаленность компенсируется близостью к природе.

Дополнительными бонусами таких офисов являются организованная доставка сотрудников из города или от ближайшей станции метро до комплекса, а также большое количество парковочных мест. За границей, где бизнес-парки давно перестали быть экзотикой, предпочтение отдается вариантам офисов с оригинальной современной архитектурой, ландшафтным дизайном и дополнительными преференциями для арендаторов. Нормой для данного формата офисов является наличие больших рекреационных зон с парками, прогулочными аллеями, искусственными озерами и водоемами.

Офисы класса "В"

Офисы класса "В" - это офисные помещения с почти такими же характеристиками, что и офисы класса "A". Офисы класса В могут находиться в новых или в только что реконструированных зданиях, имеющих необходимые инженерные коммуникации, зачастую расположенные не в самом центре города, но и не окраине. Офисы класса В обладают практическими теми же характеристиками, что и офисы класса А, но являются не столь престижными, кроме того имеют более узкий спектр предлагаемых услуг. Поэтому их иногда называют «бюджетными офисами» или «офисами эконом-класса». В таких офисах может отсутствовать центральная система кондиционирования. Эти офисы не столь престижны и спектр предлагаемых услуг не такой широкий - парковка, например, чаще всего расположена на открытом воздухе.

К этому классу офисов относятся также офисы класса "А" после 5-7 лет эксплуатации, реконструированные и переоборудованные под офисные помещения старинные особняки, расположенные в центре города. offrent.ru › review/type/

Офисы класса "С"

Офисы класса "С" - это офисные помещения, построенные или отреставрированные здания, расположенные обычно вне центра города, арендованные обычно у НИИ или производственного предприятия. Иногда их называют "советскими". Последний ремонт в таких офисных помещениях может быть сделан более 10 лет назад с использованием имевшихся в то время материалов, или выполнен с использованием дешевых материалов, фасад здания часто не отремонтирован и выглядит непрезентабельно.

В таком офисном помещении обычно нет современной связи, центрального кондиционирования, система вентиляции - обычная, а туалетная комната в коридоре. Таким строениям свойственны все «прелести» конторского метода организации труда - коридорная система, трудности с кондиционированием (полное отсутствие центрального кондиционирования), неудобный подъезд и отсутствие цивилизованного паркинга. В основном это недавно появившиеся офисные здания, находящиеся не в центре города, но на пересечении транспортных путей, вблизи станций метро и основных радиальных магистралей. Класс офиса "С" предполагает достаточно скромный набор услуг: телефон, возможен выход в Интернет.

Также в эту категорию входят качественные офисные помещения в административных, институтских и производственных зданиях, офисы, по характеристикам здания соответствующие классу В, но с недостатками. Такие здания достаточно импозантны, располагают некоторым бизнес-сервисом, общей автостоянкой.

Офисы класса "D"

Офисы класса "D" - офисные помещения в зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения. Как правило, такие офисные помещения нуждаются в капремонте.

Офисы класса "Е"

Офисы класса "Е" - офисные помещения в зданиях, не приспособленных для размещения офисов и требующих реконструкции. Это могут быть переоборудованные под офис подвальные и полуподвальные помещения, квартиры в жилых зданиях, иногда с отдельным входом и автостоянкой на 2-4 машины. При условии удачного расположения, ремонта европейского класса, оснащения качественной мебелью и оргтехникой такие офисы вполне могут конкурировать с офисами более высокого класса. http://officeproduct.ru/2010/03/31/klassifikacija-ofisov.html