Главная » Производство » Операционные расходы торгового центра. Бизнес снижает класс. Торговые центры открываются полупустыми

Операционные расходы торгового центра. Бизнес снижает класс. Торговые центры открываются полупустыми

За первый квартал общее предложение офисных площадей увеличилось примерно на 175 000 кв.м, в основном за счет ввода административного корпуса «Невской ратуши». Средний уровень вакансии в бизнес-центрах класса А составлял в конце марта 11,3%, в объектах категории В — 12,8% (данные JLL).

Основной спрос на офисную недвижимость формируют российские компании, причем около 40% всех качественных объектов — в аренде у нефтегазового сектора.

По оценкам «АйБи ГРУПП», арендные ставки стабилизировались. Для класса А актуальный диапазон: 1250-1350 руб./кв.м в месяц, для В — 880-980 руб./кв.м.

Офисные встройки предлагаются в собственность в среднем по 110 000 руб./кв.м. Эти объекты подешевели за квартал примерно на 9%. Отдельные помещения, которые сдаются в аренду, напротив, подорожали на 6%. В среднем конторы во встройках обходятся арендаторам в 860-960 руб./кв.м в месяц.

Торговый минимализм

За первые три месяца в Петербурге не появилось ни одного нового торгового центра или гипермаркета. Летом по плану откроется ТРЦ «Охта Молл» и вторая очередь ТРК «Порт Находка» (10 860 кв.м).

В конце года, по данным в Maris | CBRE, может завершиться реконцепция ТЦ «Капитолий», который трансформируется в дисконт-центр.

На рынок Петербурга все еще выходят международные бренды. Среди новичков — Jil Sander Navy, Eres (Chanel) и Veta. Сети Uniqlo, Mango и Reserved заявили о планах расширения.

Инвесторы в сфере торговой недвижимости практически не проявляют активности, отмечают в «АйБи ГРУПП». Основные причины — неопределенный спрос со стороны ритейлоров и малодоступное финансирование.

В ответ на падение спроса торговые центры пересматривают условия аренды. Как правило, речь идет о дисконте в 3-7% на два-три месяца. Другой вариант — сокращение занимаемых площадей при сохранении размера арендной платы. Часть пустующих помещений отдают под развлекательную зону или выставочное пространство. По наблюдениям «АйБи ГРУПП», некоторые собственники ТЦ пытаются делать перепланировку, объединяя мелкие помещения в одно и надеясь тем самым привлечь «якорного» арендатора.

Средние ставки для операторов торговой галереи составляют сейчас 3400-3800 руб./кв.м в месяц, для «якорей» — от 630 до 830 руб./кв.м.

По оценке Colliers International, в первом квартале повышенный интерес к помещениям стрит-ритейла проявили владельцы ресторанов, магазинов сувениров, фермерских продуктов, а также новые операторы, работающие в сегменте детских товаров (например, «Дочки-Сыночки»).

Некоторые ритейлоры, такие как Adidas, окончательно ушли «с улицы», сохранив присутствие только в торговых центрах. Случались и крупные переезды. Так, сеть ресторанов «Токио-City» закрыла заведение на пр. Просвещения, 46 и арендовала по соседству 2000 кв.м.

Наиболее востребованными остаются встройки от 200 до 500 кв.м в центре города, а также площади от 1000 кв.м в спальных районах и новых пригородных кварталах.

Узкая логистика

В 2016-м в Петербурге запланировано к вводу порядка 190 000 кв.м складских площадей. Для сравнения: в 2015-м было введено 182 000 метров (по данным Knight Frank St. Petersburg). Уровень вакансий на объектах составляет в среднем 6-7%.

Средневзвешенная ставка в терминалах класса А, по оценке Knight Frank, подросла за квартал на 1%, до 504 руб./кв.м в месяц (с НДС и операционными расходами). В классе В, наоборот, наблюдается снижение на 3%. Средний уровень — 358 рублей за «квадрат», а диапазон довольно широк: от 300 до 450 руб.

С начала года в городе не введено ни одного спекулятивного объекта, а в Ленобласти — лишь один (данные Maris | CBRE). Речь о складском комплексе «Покровский» общей площадью 7000 кв.м. Кроме того, завершены два проекта в формате built-to-suit на территории индустриального парка «А плюс парк Шушары» — по совокупности 37 000 кв.м.

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

Андрей Косарев , гендиректор Colliers International в Санкт-Петербурге:

В новых договорах сейчас преимущественно фигурируют рубли. Правда, некоторые собственники торговых площадей используют валюту, но вводят свой курс. Как правило, не более 50-60 рублей за доллар. Арендную ставку чаще всего фиксируют на календарный год либо до конца 2016-го, но бывает, что и всего на 3-6 месяцев.

Индексация ставок происходит по типичной схеме: либо на фиксированный процент (от 7 до 10%), либо на индекс потребительских цен, но не более 10%.

Сергей Игонин , управляющий партнер «АйБи ГРУПП»:

В целом заполняемость у бизнес-центров класса В выше, чем у объектов уровня А. Однако новые офисы А-класса, наоборот, заполняются быстрее.

Примерно 40% клиентов из тех, кто рассматривает переезд, на самом деле просто рассчитывают на скидку на прежнем месте. Управляющие не часто идут на уступки, только если угроза потерять арендатора реальна. Средний срок вновь заключаемых договоров составляет три года, реже контракты подписывают на пять или даже десять лет.

Владислав Фадеев , руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге:

Впервые лидером по объему офисных площадей стал Московский район.

По городу в целом чистое поглощение офисов составило за первый квартал 65 500 кв.м, включая вторую очередь БЦ «Виктория Плаза», которую полностью арендовали структуры Газпрома. Средняя ставка в классе А подросла на 1,5% и составляет 1580 руб./кв.м (включая НДС и операционные расходы).

Рынок стрит-ритейла был весьма активным. В городе в основном открываются заведения общепита и продуктовые магазины. Наоборот, уходят с рынка предприятия сервиса и банковские отделения.

Марина Пузанова , руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St. Petersburg:

В офисном сегменте у нас теперь нет ставок, привязанных к валюте. Только рубли.

Есть примеры, когда стоимость уборки и электричества, которые традиционно оплачивались отдельно, стали включать в ставку. Все чаще арендная плата фиксируется на два года, а размер индексации в договорах четко не оговаривается. По нашим оценкам, средневзвешенная ставка за офисы класса А составляет 1435 руб./кв.м в месяц, класса В — 1076 руб. Суммарное чистое поглощение в бизнес-центрах достигло за квартал 38 000 кв.м.

Наталия Киреева , руководитель отдела исследования рынка недвижимости Maris | CBRE:

В марте стало больше свободных офисов в Центральном, Василеостровском и Красногвардейском районах. Васильевский остров арендаторы покидают из-за сложной транспортной ситуации, а из Центрального и Красногвардейского уезжают из-за завышенных арендных ставок. Количество вакантных площадей, напротив, снизилось в Московском районе, а также в Выборгском, где заработала после реконструкции ст.м. «Выборгская».

По нашим оценкам, 97% арендодателей номинируют платежи в рублях, в 2015-м таких было 90%. Анализ сделок показал, что реальные ставки меньше запрашиваемых в среднем на 7% (в классе А) и на 9% (в классе В). При этом размер скидки может варьироваться от 2 до 30%. Для крупных контрактов (от 1500 кв.м) дисконт в среднем составляет 17%.

В складском секторе объем сделок по аренде (с учетом built-to-suit) превысил 40 000 кв.м. Больше всего новых контрактов подписано в комплексах класса А. Растет спрос на покупку небольших производственных помещений (до 5000 кв.м) в черте города. Арендные ставки в среднем не поменялись. Они достигли так называемого дна и сопоставимы с уровнем 2011 года.

Менее 10% собственников складов (в первую очередь — иностранные девелоперы) номинируют платежи по системе triple net. Большинство арендодателей включает в ставку все расходы (НДС, эксплуатационные и коммунальные платежи), за исключением электричества. Часть арендаторов оплачивают коммуналку самостоятельно по фактическому потреблению.

Офисные объекты, введенные в эксплуатацию в I квартале 2016 г.

По данным Knight Frank St. Petersburg, Maris | CBRE

Структура предложения на рынке качественных офисных объектов Петербурга, %

По данным JLL

Крупные сделки на рынке купли-продажи в I кв. 2016 г.

По данным «АйБи ГРУПП»

Торговые и складские проекты со сроком ввода в 2016 г.

По данным «АйБи ГРУПП», JLL

Офисные проекты со сроком ввода в 2016 г.

По данным Knight Frank St. Petersburg

Основные торговые улицы Петербурга по итогам I квартала 2016 г.

По данным JLL

Крупные сделки на рынке аренды в I квартале 2016 г.

По данным «АйБи ГРУПП», Maris|CBRE

Ситуация на рынке торговой недвижимости Москвы в I квартале 2015 г. характеризовалась двумя тенденциями. Первая - продолжающийся массовый инерционный ввод в эксплуатацию новых торговых объектов, увеличивающий и без того существенное давление на арендодателей. Вторая - поиск ценового равновесия, приемлемого для собственников и арендаторов в условиях высокой курсовой волатильности и снижающегося оборота торговых операторов. Показатели, с которыми рынок подошел к концу квартала, безусловно, нельзя рассматривать как равновесные, а средние по рынку цифры могут быть мало применимы для оценки деятельности конкретных объектов. Тем не менее дальнейшее развитие именно этих тенденций будет формировать образ рынка в глазах инвесторов, девелоперов и потребителей.

Предложение

В I квартале 2015 г. было введено в эксплуатацию 3 торговых центра общей площадью 595 тыс.кв.м (GLA - 239,3 тыс.кв.м) - ТЦ Columbus, ТРЦ «Кунцево Плаза» и «ЦДМ на Лубянке». Данный прирост является рекордным для рассматриваемого периода за всю историю существования рынка профессиональной торговой недвижимости. Стоит отметить, что столь высокий прирост предложения сформирован объектами, открытие которых было запланировано на 2014 г.

На конец I квартала совокупное предложение площадей в современных торговых центрах Москвы

Наиболее значимые торговые центры, введенные в эксплуатацию в I квартале 2015 г.

Название	Адрес	Общая площадь (GBA), кв.м		Девелопер
Кунцево Плаза	Ярцевская ул., д.19	245 000	65 000	ГК «ЭНКА»
Columbus	Варшавское ш., вл.140	277 000	140 000	ООО «МИРС»
ЦДМ на Лубянка	Театральный пр-д, вл.5	73 000	34 390	ОАО «Галс- Девелопмент»

Торговые центры, открывшиеся в I квартале 2015 года. Торговые центры, планируемые к вводу в эксплуатацию до конца 2015 года

Общей тенденцией на рынке стал выход объектов с торговой галереей, функционирующей на 30-50% (как правило, открыты магазины 1-2 якорных арендаторов и нескольких операторов торговой галереи). Одной из основных причин этого являются трудности с привлечением арендаторов в новый торговый центр (в текущей ситуации торговые операторы отдают предпочтение функционирующим качественным объектам с хорошей посещаемостью).

Спрос

2015 год начался с повышения уровня инфляции и снижения реальных денежных доходов населения. Рост индекса потребительских цен с начала года составил 7,2% (напомним, что за I квартал 2014 г. изменение составило 2,3%).

С начала года показатель оборота розничной торговли демонстрировал снижение относительно аналогичных показателей 2014 г. Так, согласно данным Росстата, в России за январь-февраль 2015 г. снижение составило 6,1% по сравнению с аналогичным периодом 2014 г. В Москве падение было значительнее - 6,8%.

Посещаемость торговых центров Москвы в рассматриваемом периоде снижалась. Причем наиболее сильно пострадали крупные торговые центры (GLA > 80 000 кв.м). Согласно данным компании Watcom, в марте посещаемость торговых центров данного формата в некоторые недели снижалась относительно аналогичного периода 2014 г. более чем на 10%.

На фоне падения потребительского спроса, ухудшения макроэкономических показателей и геополитической обстановки многие сети пересмотрели планы развития на российском рынке, ряд международных брендов объявил о закрытии магазинов : это Herve Leger, Lindex, Flormar и другие. Кроме этого, финский ритейлер Stockmann анонсировал планы по закрытию в Москве трех универмагов. Стоит отметить, что сокращение количества торговых точек данной сети приведет к высвобождению порядка 30 000 кв.м арендопригодных площадей.

В текущей ситуации наиболее уверенно чувствуют себя продуктовые и DIY-операторы. К примеру, Leroy Merlin заявил об открытии в стране 10 новых магазинов до конца 2015 г. Кроме того, в текущей ситуации также наименьшее снижение посещаемости и оборотов испытывают на себе торговые сети по продаже товаров для детей, бренды одежды сегмента mass-market.

Среди международных брендов, заявивших о выходе на российский рынок в текущем периоде, можно выделить Superdry, Buff, Camomile, Seiko и другие. Однако интерес к российскому рынку со стороны международных операторов падает.

Коммерческие условия

Собственники торговых помещений в целях сокращения вакантных площадей вынуждены идти на уступки арендаторам, предоставляя максимально комфортные условия аренды. В наиболее выигрышном положении продолжают оставаться самые качественные объекты, имеющие хорошее местоположение и сильный пул арендаторов. Пересмотр коммерческих условий в подобных объектах происходит с минимальными потерями для собственника: как правило, арендаторам предоставляется дисконт по долларовой ставке аренды (для разных категорий брендов величина дисконта различается) или на короткий срок - от 3 месяцев до 2 лет фиксируется курс валюты договора.

Условия аренды в торговых центрах Москвы

Профиль	Базовая арендная ставка $/кв.м/год, I квартал 2014 г.	Базовая арендная ставка $/кв.м/год, I квартал 2015 г.
Гипермаркет (>7 000 кв.м)	100-250	100-250
Городской гипермаркет (3 000-7 000 кв.м)	150-350	150-300
Супермаркет (1 500-3 000 кв.м)	250-500	250-450
DIY (>5 000 кв.м)	200-350	150-300
Бытовая техника (1 500-3 000 кв.м)	250-500	120-250
Спортивные товары (1 500-2 500 кв.м)	400-800	100-300
Детские товары (1 000-2 500 кв.м)	250-450	200-300
Операторы галереи профиля «одежда» (50-300 кв.м)	800-2500	600-2000
Операторы галереи профиля «обувь» (50-300 кв.м)	900-3000	600-2200
Аксессуары (10-70 кв.м)	2500-4500	1600-4000
Развлекательный центр (100-1 500 кв.м)	250-500	150-300
Развлекательный центр (2 000-5 000 кв.м)	100-200	70-150

Стоит отметить, что в среднем по рынку ставки аренды , номинированные в иностранной валюте, снизились по сравнению с началом 2014 г. на 20-30%. Интересно и то, что сейчас обсуждается рублевая ставка, которая включает в себя не только базовую ставку аренды, но также НДС и операционные расходы.

Прогноз

До конца 2015 г. к вводу заявлено еще 19 объектов общей площадью более 1 500 тыс. кв.м (GLA - более 700 тыс. кв.м). Среди них такие крупные торговые центры , как ТРЦ «Zеленопарк» (GLA - 110 000 кв.м), ТРЦ Mari (GLA - 70 000 кв.м), ТРЦ «РИО Румянцево» (GLA - 45 000 кв.м). Однако открытие ряда проектов, вероятнее всего, будет перенесено, поэтому, по нашим оценкам, прирост предложения во II-IV кварталах не превысит 300 000 кв.м арендопригодных площадей.

Средний уровень вакантных площадей на московском рынке до конца года может сохраниться в пределах 8-9%. Однако в случае ухудшения макроэкономических показателей ситуация может измениться. Увеличится доля замороженных проектов, в том числе и на завершающих этапах строительства. В этом случае доля вакантных торговых площадей может возрасти до 15%.

Наиболее значимые торговые объекты, планируемые к вводу в эксплуатацию в 2015 г.

Название	Адрес	Общая площадь (GBA), кв.м	Арендопригодная площадь (GLA), кв.м
Zеленопарк	Ленинградское ш., 17 км от МКАД	140 000	110 000
Ривьера	Автозаводская ул., д.16-18	260 100	91 200
Mari	Поречная ул., д.10	135 000	70 000
Славянка	Славянский б-р, д.3	136 600	61 800
Полежаевский	Хорошевское ш., д.33/1	130 000	50 000
РИО Румянцево	Киевское ш., 1,5 км от МКАД	70 000	45 000
Юго-Запад	Пересечение пр-та Вернадского и ул. Покрышкина	70 000	40 000

Основные выводы

В I квартале 2015 г. состоялось открытие трех торговых центров общей площадью 595 000 кв.м (GLA - 239,3 кв.м). Совокупное предложение площадей в современных торговых центрах Москвы составило 9,58 млн кв.м (GLA - 4,98 млн кв.м).

Многие сети пересмотрели планы экспансии на российском рынке, ряд международных брендов объявил о закрытии магазинов : это Herve Leger, Lindex, Flormar и другие.

Ставки аренды, номинированные в иностранной валюте, в течение последних 12 месяцев снизились на 20-30%.

Обзор подготовлен специалистами компании Knight Frank

В 2014 году рынок торговой недвижимости в России, находясь под давлением экономических и политических факторов, начал процесс фундаментальной структурной трансформации. В 2015 году покупательская активность россиян будет низкой, особенно в первой половине 2015 года. Многие ритейлеры займут выжидательную позицию, концентрируясь на управлении существующими портфелями. Уровень вакантности в существующих торговых центрах значительно повысится (многие торговые точки будут закрываться). Привлечение арендаторов в новые торговые центры будет одной из главных проблем (наряду с вопросами финансирования) для строящихся торговых центров. Несмотря на высокие объемы заявленных проектов, большая часть из них в 2015-2016 гг будет заморожена.

В течение 2015 года договорные отношения в сегменте торговой недвижимости полностью перейдут в рублевую зону. Коррекция ставок аренды будет проведена для всех групп ритейлеров как по существующим, так и по новым договорам.

ТОРГОВЫЕ КОМПАНИИ

Начиная с середины 2014 года спрос на торговые площади существенно снизился. О планах развития объявляют в основном лидеры рынка в своих сегментах.

Основными проблемами торговых операторов являются:

Рост затрат. Рост цен на продаваемые товары отстает от растущих закупочных цен.

Сокращение ассортимента, являющееся предпосылкой снижение объемов продаж в ближайшем будущем. Основными причинами сокращения ассортимента является ограничение импорта и высокие закупочные цены.

Непредсказуемость будущего, которая повышает риски инвестиций в аренду и маркетинг новых торговых точек, а также подписание долгоcрочных договоров аренды.

После бума продаж в декабре 2014 года, в начале 2015 года ожидается снижение объемов продаж, связанное со снижением потребительской активности, при сохраняющихся или растущих операционных расходах.

Растущие расходы и ожидание снижения объемов продаж в 2015 году приводит к тому, что арендаторы торговых площадей с конца 3 кв. 2014 начали инициировать пересмотр договорных

отношений с арендодателями. Для привлечения торговых операторов на новые торговые площадки наиболее важным аргументом является доказательная оценка возможного объема продаж (доходы) и затрат на маркетинг новой торговой точки (расходы).

На основании этих данных проводится оценка допустимых расходов на недвижимость.

Наиболее устойчивыми будут ритейлеры с эффективными затратами на логистику поставок от производителя до потребителя.

Относительно стабильными будут федеральные и международные сетевые операторы. По товарным группам мы ожидаем относительную устойчивость сегментов товаров для детей и DIY.

СТРОИТЕЛЬСТВО-ИТОГИ 2014

2014 год стал рекордным по объемам новых торговых площадей как в Москве, так и по всей России. Всего было введено 2,2 млн кв.м торговых площадей в 63 торговых центрах в 49 городах России.

В Москве было открыто 14 новых торговых центров общей торговой площадью 0,68 млн кв.м. 2014 год стал рекордным для Москвы по объемам новых торговых площадей за всю историю развития торговых центров.

Важнейшим событием в Москве стало открытие крупнейшего в Европе торгового центра Авиапарк.

Вне Москвы было построено 49 торговых центров общей торговой площадью 1,55 млн кв.м. В большинстве торговых центров прошли лишь технические открытия, в торговых галереях много свободных помещений.

В основном строятся районные торговые центры среднего размера (GLA 20-30 000 кв. м)

СТРОИТЕЛЬСТВО-ПРОГНОЗ

В 2015-2016 годах строительная активность будет сдерживаться следующими факторами:

Вакантность в существующих торговых центрах, которая начала расти 2014 г. и рост продолжится в 2015 г.

Заполняемость новых торговых центров. Растущая вакантность в уже существующих торговых центрах приводит к высокой конкуренции за арендаторов между старыми торговыми центрами и новыми площадками. В этих условиях старые площадки с сформировавшимися зонами охвата и

предсказуемой целевой аудиторией будут иметь преимущества перед новыми проектами. Новые проекты будут испытывать существенные проблемы с заполняемостью, эластичность спроса на новые площадки будет низкой.

Низкая заполняемость будет приводить к замедлению темпов строительства и переноса сроков открытия на неопределенный срок (до привлечения арендаторов).

Валютные риски. До 2014 г финансирование торговых проектов проходило в основном в валюте (доллары США). В связи с массовым переходом на рублевые договора аренды и нестабильность обменного курса, обслуживание валютных кредитов необходимо реструктурировать. Этот процесс может отразиться на темпах строительства тех торговых центров, которые планируются к выводу на рынок в 2015-2016 гг.

Кредиты в рублях. С начала 2014 года кредитование строительных проектов в России стало ограничено узкой группой российских инвесторов и все чаще проводится в российских рублях. Высокая ставка рублевых кредитов (от 15%) повышает риски инвестиций в недвижимость, что

может привести к снижению количества новых проектов.

Снижение строительной активности стабилизирует баланс спроса и предложения.

КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ

В настоящее время формируется новая рыночная практика формирования цены на торговую недвижимость. Происходит полный отказ от двух фундаментальных принципов арендных отношений, которые были уникальны для России и появились на этапе зарождения рынка коммерческой недвижимости в условиях жесткого дефицита качественных торговых площадей в конце 1990- начале 2000 гг. :

Фиксированная арендная ставка. В условиях исключительной нестабильности и непредсказуемости динамики объемов продаж и затрат ритейлеров фиксированная плата за недвижимость становится недопустимым риском. Арендаторы считают справедливыми разделить риски, связанные с недвижимостью, с арендодателями. Это означает, что затраты на недвижимость должны находиться в соответствие с объемом продаж, генерируемым торговой точкой.

До 2014 года даже те арендаторы, которые платили процент с оборота часто еще и имели фиксированную часть арендного платежа. Переход от фиксированной ставки аренды к оплате недвижимости только процентами с оборота торговой точки становится наиболее популярной практикой.

Расчеты в рублях. До 2014 года рублевые договора аренды были типичны для якорных арендаторов и наиболее популярных у покупателей арендаторов торговых галерей. Наиболее распространены

были договора аренды в долларах США или условных единицах.

Рынок торговой недвижимости перейдет на расчеты в рублях в краткосрочной перспективе, по нашим оценкам до конца 2015 подавляющее большинство договоров аренды будет заключаться в рублях. Валютные (или их аналоги условные единицы) договора останутся лишь в исключительных случаях в прайм объектах.

В результате политико-экономической ситуации, спровоцировавшей рекордный рост доли вакантных площадей в торговых центрах Москвы, собственники проектов впервые с 2000 года стали фиксировать курс долларовой ставки аренды в рублевом эквиваленте, отмечают аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank.

На данный момент к этой мере прибегли более 90% арендодателей столичных ТЦ, среди которых, прежде всего, девелоперы проектов, строящихся и введенных в эксплуатацию после 2013 г., и лишь отдельные арендодатели не идут на уступки. Валютный коридор фиксируется на уровне 40-50 рублей за 1 доллар США на срок от 3 месяцев до 2 лет. Ритейлеры пытаютcя пролонгировать этот период, но в ключевых проектах это сделать не удается.

В среднем по рынку ставки аренды, номинированные в иностранной валюте, за последние 12 месяцев снизились на 20-40%, тогда как пересмотр коммерческих условий в востребованных объектах с сильным пулом арендаторов и высоким трафиком в сегодняшней непростой ситуации происходит с минимальными потерями для собственника: как правило, арендаторам предоставляется дисконт по долларовой ставке аренды, который позволяет нивелировать курсовую разницу.

Юлия Соколова , директор по сдаче в аренду торговых центров Knight Frank, отметила: «С октября 2014 г. на рынке торговой недвижимости Москвы отмечается дефицит арендаторов, приведший к рекордному росту доли вакантных площадей - до 8% в среднем по рынку. Однако в недавно открывшихся проектах уровень вакансии доходит и до 40%. Это связано с тем, что арендаторы с осторожностью рассматривают вход в новые проекты и готовы открывать свои магазины только на лояльных условиях на первые периоды аренды».

Таблица. Рублевый эквивалент текущей долларовой ставки в торговых центрах* Москвы, февраль 2015 г.

* рассматриваются строящиеся торговые центры, а также введенные в эксплуатацию не раньше 2013 г.

** не включая НДС, операционные расходы и коммунальные платежи

Источник: KnightFrankResearch , 2015

Вконтакте

Одноклассники

Обнаружили в тексте ошибку! Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Все исследования рынка Читайте также:

Разместить свою новость 11.04.2019

В рейтинге крупнейших владельцев торговой недвижимости – 4 новых игроках за 5 лет

Специалисты международной консалтинговой компании Knight Frank составили рейтинг девелоперских компаний в сегменте торговой недвижимости по размеру портфеля на текущий момент. Всего в перечень вошло 15 крупнейших компаний с портфелем не менее 190 тыс. кв. м торговых площадей.

09.04.2019

Не количеством, а качеством

Анализ рынка торговых центров Санкт-Петербурга по итогам 1-го квартала 2019 года: за прошедший квартал в ТЦ открылся минимальный объем новых арендаторов за четыре года. При этом они появлялись в рамках ротации по улучшению пула операторов, что в конечном итоге приводит к повышению арендных ставок на рынке.

13.03.2019

Обеспеченность россиян аутлетами в 7 раз ниже, чем в Европе

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank отметили, что обеспеченность россиян магазинами формата аутлет на самом низком в Европе уровне - 1,1 кв. м /1000 чел. против 9,2 кв. м/1000 чел. в среднем в европейских странах и 90 кв. м/1000 чел. в США. В Америке аутлетов насчитывается более 200, в Европе - около 150, в России - всего 6.

12.02.2019

Россияне «не допивают» кофе на 1 трлн рублей

По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, в настоящее время на российском рынке проходит третья волна открытий кофеен. В отличие от первых двух, с 2013 года активно развиваются небольшие авторские сети кофеен и кофе-баров на фоне изменений покупательского поведения. Тем не менее, рынок кофеен далек от насыщения. Сейчас в городах-миллионниках работает около 5 000 кофеен, при этом объем рынка составляет цифра 130 млрд рублей, а потенциал с учетом потребительских возможностей - 1 трлн руб., что в 7,6 больше текущей насыщенности рынка. Потенциал рынка Москвы составляет более 120 млрд рублей, что в 4 раза превосходит текущее значение.

Основные тенденции и события на рынке качественных торговых центров

Таблица 1. Свод основных показателей рынка IV квартал 2015 г. Источник: NAIbecar

По данным информационно-аналитического бюллетеня рынка недвижимости RWAY №250:

Общая ситуация на рынке

Уровень инфляции в России за период октябрь-ноябрь 2015 г. составил 1,49%: 0,74% - в октябре и 0,75% - в ноябре против 0,57% и 0,35% в сентябре и августе соответственно. На конец ноября индекс потребительских цен составил 12,05% - от начала года или 14,98% - за 12 месяцев.

Конец 4 кв. 2015 г. характеризовался снижением экономической активности в РФ. Так, в ноябре по оценке Минэкономразвития, снизились по отношению к предыдущему месяцу все основные индикаторы: ВВП (-0,3%), промышленное производство (-0,6%), сельское хозяйство (-0,9%), строительство (-0,2%), обороты розничной торговли (-0,8%), объемы платных услуг населению (-0,7%). Импорт товаров к ноябрю 2014 г. составил 72,2%; экспорт товаров – 68,8%.

Согласно исследованиям Банка России, в ноябре 2015 г. увеличились инфляционные ожидания населения на следующие 12 месяцев. Заметно выросло число тех, кто считает, что следующие 12 месяцев будут для экономики страны плохим временем.

Тем не менее, на конец 4 кв. 2015 г. наблюдается замедление темпов падения потоков в крупнейших московских ТЦ (свыше 80 тыс. кв.м) и частичное восстановление потоков в ТЦ площадью 40-80 тыс. кв.м – относительно конца 2014 г., когда происходило их резкое снижение.

Общий объем предложения на рынке торговой недвижимости Москвы в 4 кв. 2015 г. вырос на 3,6%, составив 5,84 млн. кв.м (GLA).

Основные события рынка

В 4 кв. 2015 г. состоялось открытие 4 торговых комплексов совокупной арендопригодной площадью 204 тыс. кв.м.

Среди других заметных событий отчетного периода можно назвать:

Мосгордума утвердила изменение в закон о налоге на имущество организаций, которые снижают динамику роста ставок на 2016-2018 годы – до 1,3% с 1,5% от кадастровой стоимости в 2016 г.; до 1,4% с 1,8% в 2017 г.; до 1,5% с 2% в 2018 г.
Выставлен на продажу ТРЦ «Эльдорадо» (МО, г. Электросталь, GBA 60 тыс. кв.м).
« Morgan Stanley » претендует на покупку крупнейшего из открывшихся в 2015 г. торгового центра – ТРЦ « Columbus » (GBA 277,4 тыс. кв.м).
«Fashion House Group» запускает строительство 2-й очереди аутлета «Fashion House Outlet Centre Moscow». Общая площадь 2-й очереди составит 5,65 тыс.кв.м. Открытие запланировано на 4 кв. 2016 г.
В 2016 г. фонд «Romanov Property Holdings Fund» планирует начать на территории Барвихи возведение 2-ой очереди премиального ТЦ « Dream House » общей площадью 27 тыс. кв.м.
Власти Москвы объявили конкурс на застройку территории у ТПУ «Ботанический сад». Согласно предложенной концепции здесь предполагается возведение 45,4 тыс.кв.м торговых площадей, более 44,6 тыс.кв.м офисных и гостиничных площадей.
В ТРЦ «Зеленопарк» на площади 1 тыс.кв.м открылся первый в России фудпаркинг «Бас q иата». Фудпаркинг – это новый формат фудкорта, который объединяет фудтраки, стридфуд и молодые гастрономические проекты в атмосфере фестиваля.
ГК «Ташир» запустила новую сеть розничных магазинов товаров для дома под брендом « Goods ` s House ». Первые точки в Москве откроются в ТРЦ «РИО» на Киевском ш. и ТРЦ «Avenue South-West» (строится).

Предложения

В 4 кв. 2015 г. было введено 204 тыс.кв.м (GLA) или 317 тыс.кв.м (GBA). В сравнении с 3 кв. 2015 г., когда объем ввода был беспрецедентно низким, это примерно в 10 раз больше, но при этом на 15% меньше, чем в 1кв. 2015 г. От результатов аналогичного периода 2014 г. показатель отстал на 47%.

Более половины от введенного в 4 кв. 2015 г. объема пришлось на ТРЦ «Зеленопарк».

Среди новых брендов , открывших свои магазины в торговых центрах Москвы в 4 кв. 2015 г.: первые монобрендовые бутики «Dasha Gauser», «Alena Goretskaya», а также итальянских fashion марок «MCS» и «Henry Cotton’s»; первый в РФ моностор «Wrangler»; первые в РФ магазины сетей «Mafrat», «DeFacto», «Tchibo» (товары для всей семьи); галерея киберспорта «Republic of Gamers» компании «Asus» и пр.

Кроме того, открылся первый розничный магазин компании «SeasonMarket», развивающей продажи фермерских товаров через интернет. Также продолжилось развитие сегмента общественного питания: появилась новая сеть закусочных «#Пропельмени» (ТЦ «Черемушки»); на обновленном фудкорте ТРЦ «Мега Химки» заработала флагманская «Кулинарная студия Юлии Высоцкой».

Таблица 2. Объем ввода торговых объектов, GBA , млн. кв.м. Источник: NAIbecar

Таблица 3 . Объем предложения в целом, GLA , тыс. кв.м. Источник: NAIbecar

Таблица 4. Основные объекты, введеные в 4 кв. 2015 г.

Спрос

В 4 кв. 2015 г. продолжился рост уровня вакансии в торговых центрах Москвы. В отчетном периоде он повысился еще на 2,0 п.п. и поставил новый рекорд –10,3%.

Наиболее крупной сделкой отчетного периода стала аренда 14,5 тыс. кв.м в ТРЦ «Зеленопарк» (открылся в 4 кв. 2015 г.) гипермаркетом «Ашан», который стал одним из якорных арендаторов комплекса вместо ранее запланированного гипермаркета «О"Кей».

Среди крупных сделок по аренде в других действующих объектах :

«H&M» станет единственным арендатором торговой части (5,8 тыс. кв.м ) в МФК «Галерея Актер » после его реконструкции.

ТВЦ «Мебель России» занял в МФК «Ханой-Москва» 5 тыс.кв.м с перспективой дальнейшего расширения.

Крупнейшие сделки по аренде в строящихся объектах относятся к двум комплексам: ТРЦ «Ривьера» и целевому детскому ТЦ «BabyStore» (ввод в 2016 г.)

В ТРЦ «Ривьера» откроются город профессий «КидБург» в обновленном формате (3,9 тыс. кв.м); сразу 5 магазинов польского ритейлера «LPP Group» (3 тыс. кв.м); «Панда Парк» (1,87 тыс. кв.м), который станет первым в России веревочным парком в формате внутри торгового центра. В ТЦ «BabyStore» почти 1,5тыс. кв.м арендовал центр йоги «Прана» и 1,3 тыс. кв.м – сеть супермаркетов «ДА!».

Таблица 5. Динамика уровня вакансии, % Источник: NAIbecar

Таблица 6. Примеры крупных сделок по аренде в 4 кв. 2015 г. Источник: NAIbecar

Коммерческие условия

Анализ динамики арендных ставок на сегодняшний день затруднен отсутствием на рынке единообразия относительно валюты договоров. В отличие от офисного сегмента, где переход к рублевым ставкам активизировался еще в начале года, на рынке торговой недвижимости этот процесс принял характер тенденции только ближе к концу 2015 года.

Средние арендные ставки, номинированные в рублях, на конец периода снизились относительно 3 кв. 2015 г. на 2% - для якорных арендаторов; на 10% - для арендаторов торговой галереи и составляют соответственно 13-15 тыс. руб/кв.м/год и 40-45 тыс. руб./кв.м/год.

В торговых комплексах, которые продолжают удерживать ставки в валюте, размер средней арендной ставки для торговой галереи на конец 4 кв. 2015 г. составляет порядка 1 500 долл./кв.м/год–на уровне 3 кв. 2015 г.

По данным информационно-аналитического бюллетеня рынка недвижимости RWAY №250: